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terça-feira, 23 de novembro de 2010

Crédito imobiliário bate recordes e bancos preveem mais expansão

Reportagem do Estadão retrata o grande volume de crédito imobiliário.



O brasileiro nunca financiou tanto imóvel como em 2009, e a tendência é de que novos recordes sejam batidos neste ano. Para alguns, o País está em pleno boom imobiliário. Para outros, é só o início desse processo, uma vez que o déficit habitacional, entre 6 milhões e 8 milhões de unidades, conforme o cálculo, ainda é elevado.

Avaliações distintas à parte, o fato é que o setor vive seu melhor momento na história recente, que já leva os bancos a discutir alternativas de recursos para bancar a expansão. Hoje, a maior parte do dinheiro (cerca de 70%) vem da caderneta de poupança, mas, segundo especialistas, essa fonte deve se esgotar, dependendo da instituição financeira, já em 2011.

No ano passado, 302,7 mil unidades foram financiadas com os depósitos da caderneta, em um total de R$ 34 bilhões. Nem na época do finado Banco Nacional da Habitação (BNH), no início dos anos 80, tantos imóveis foram vendidos por meio de empréstimos no País.

"O Brasil é a bola da vez como mercado relevante para experimentar uma forte expansão do crédito imobiliário", define o diretor-geral da Montreal Informática, Luís Antônio Santos. A empresa vende soluções tecnológicas para diversos setores da economia, entre eles o imobiliário. Os principais bancos que atuam no País fazem parte de sua clientela.

O diretor de Crédito Imobiliário do Itaú Unibanco, Luiz França, que também preside a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), lista os fatores que explicam o desempenho recente e as boas perspectivas. Em primeiro lugar, a segurança jurídica, obtida com a mudança da legislação promovida em 2004. Foi ali que se instituiu o mecanismo de alienação fiduciária, que facilita a retomada do imóvel em caso de inadimplência. Em segundo lugar, França cita o alongamento dos prazos de financiamento para até 30 anos, que permitiu a redução das prestações mensais.

Em terceiro lugar, o executivo destaca a estabilidade da economia. De um lado, essas condições mais estáveis abriram caminho para a queda dos juros. De outro, elevaram o poder aquisitivo da população (como mostra a ascensão de milhões de brasileiros à classe C), o que reduz o calote. Um fator mais recente é o programa do governo Minha Casa, Minha Vida.

Nesse ambiente, os bancos privados, que sempre foram reticentes em investir no mercado imobiliário, mostram grande apetite. Na média, preveem alta de 30% a 40% nos empréstimos este ano. Em 2009, segundo o Banco Central, o crédito para a habitação avançou 41,5%, ante 14,9% do crédito total.

"Vemos o crédito imobiliário como motor da expansão do crédito geral (no País)", diz o diretor executivo de Negócios Imobiliários do Santander Brasil, José Roberto Machado. Segundo ele, no mundo, o financiamento imobiliário responde, em média, por 65% da carteira de crédito do banco. No Brasil, são 5%.

O diretor de Crédito Imobiliário do HSBC, Antonio Barbosa, afirma que a meta da instituição é aumentar a participação no segmento nos próximos anos. "Queremos crescer acima da média do mercado", explica. A aposta do banco é no que Barbosa classifica de "serviço diferenciado".

No Bradesco, o discurso é parecido. "Queremos mais mercado", diz o diretor do Departamento de Empréstimos e Financiamentos, Nilton Pellegrino. O objetivo é aproveitar que "não há cidadão no Brasil que não queira ter imóvel próprio".

sábado, 20 de novembro de 2010

A Bolha Imobiliária

É exagero afirmar que a bolha imobiliária estoure em três meses, mas é fato a sua existência, no entanto é possível que a partir disso possa haver certa estabilização de preços, permanecer inalterados por muitos anos ou experimentar uma desvalorização constante até encontrar um patamar de preços reais.

Os preços são ditados pelas leis da oferta e da procura e neste momento observamos as duas, muita oferta de imóveis resultantes principalmente de incentivos fiscais do governo e do outro lado grande procura também fruto de políticas públicas como o expressivo aumento da oferta de crédito. Veja que em São Paulo, onde surgem, segundo reportagem do Jornal Nacional desta semana, cem novas moradias por dia há vários anos, já podemos verificar imóveis de alto padrão encalhados.

Essa oferta está suprindo o déficit habitacional brasileiro, mas isso tem prazo para acabar. Quem compra imóvel hoje em sua grande maioria (pessoas da faixa etária média de 30 anos) é de uma geração em que os pais tinham em média 4 filhos, hoje segundo últimos dados do IBGE a média é de 2 filhos por mulher, isso significa que a população brasileira tende a se estabilizar ou até mesmo diminuir. Em consequência, no futuro não precisaremos de muitos lançamentos para suprir a demanda de novos compradores porque eles ocupariam os imóveis deixados por seus avós, como ocorre na Europa.

Também observamos hoje um movimento de ascensão social espetacular, 30 milhões de pessoas ascenderam à Classe C outros milhões às Classes B e A, isso também explica o porque de diante de tanta oferta de imóveis os preços dos aluguéis continuarem inalterados e, às vezes, até valorizados. Podemos afirmar que quem está saindo do aluguel para a casa própria deixa sua antiga moradia para os que ascenderam economicamente que em regra moravam em situação precária ou junto com os pais. No mesmo sentido há reportagem que indica que o número de pessoas por moradia tem diminuído nos últimos anos e mais de dez milhões de pessoas deixaram a favela nos últimos dez anos, o que comprova essa teoria.

O aluguel agora está barato e tende a baratear mais ainda, por isso que os mais precavidos não se aventuraram a entrar em financiamentos ad aeternum. Podem viver (temporariamente) no aluguel e incrementar suas economias, coisa que seria mais difícil com um financiamento imobiliário. Observe que logo poderemos abater o valor do aluguel do imposto de renda, aí ficará mais vantajoso ainda permanecer em um imóvel alugado.

Quando o Alan fala da inadimplência dos financiamentos é quando observamos o principal equívoco em seu texto. Ele cita casos em que o credor peleja por muitos anos na justiça contra o comprador inadimplente. Isso acontecia em outro tempo quando os contratos tinha a hipoteca como garantia, hoje não porque em sua grande maioria os contratos são de ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. Quem já financiou um automóvel por esse sistema sabe do que estamos falando.

A ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA nada mais é que a transferência da propriedade de um bem, neste caso o imóvel, do devedor ao credor (instituição financeira) para garantir o cumprimento da obrigação. O comprador, apesar de ter a posse e poder usufruir do bem, fica impedido de negociá-lo antes da quitação da dívida.

Pelo contrato de ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA o comprador do imóvel está apenas comprando o “sonho da casa própria” porque por esse tipo de contrato quem é proprietário é o credor e ele só passará a ser realmente proprietário do bem quando pagar a última prestação. Se ele se tornar inadimplente o imóvel que foi dado como garantia do negócio vai a leilão com ele (comprador) dentro e pode ser leiloado por valor até abaixo da metade do bem que servirá para cobrir o saldo devedor e o restante (se houver) o comprador do sonho recebe. Alguém pode dizer: e para tirar ele de dentro? É fácil! Como ele não é proprietário, basta uma ação de reintegração de posse e no mais tardar de um ano ele será despejado pela justiça.

Não acredita! Então veja você mesmo. Entre o site da Caixa, e procure imóveis à venda em um link à sua direita e veja as dezenas milhares de imóveis ocupados que estão em leilão, só no estado do Rio de Janeiro há 1900 nessa situação, ou observe os imóveis que foram oferecidos ao Bradesco como garantia e que também estão em leilão. Veja quanta pechincha, isso sim, dá para ganhar dinheiro, mas você precisa ter no mínimo um bom advogado para despejar o infeliz que experimentou um descontrole financeiro e não pode honrar com as prestações da “casa própria”.

Para se inteirar mais sobre o assunto alienação fiduciária de bem imóvel leia a dissertação do Desembargado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, Manoel de Queiroz Pereira Calças. Observe principalmente a parte do “inadimplemento do devedor”. Observe que para leiloar o imóvel não precisa nem de decisão judicial, tudo ocorre fora do moroso judiciário. Legal não?!!! Agora imagina a situação dos milhões de compradores que estão se achando o dono do pedaço quando surgir a primeira dificuldade financeira, veja que os financiamentos são de inacabáveis 30 anos. Será quem vai Bua! Bua!!!???

Para quem venha dizer que estamos reclamando porque deixamos passar o bonde das pechinchas e agora estamos agourando os compradores de imóveis, podemos afirmar que hoje temos mais condições de comprar do que quando haviam as pechinchas e é por isso que elas existiam, porque quase ninguém poderia comprar (lei da oferta e da procura). A questão é que não entraremos em nenhum financiamento suicida e fosse comprar a melhor alternativa aos financiamentos seria o consórcio imobiliário, que apesar da demora em obter o crédito é muito mais seguro e barato para o quem pretende comprar um imóvel, mas isso é assunto para outro debate.

Aroldo Batista


Texto meu publicado no site sobre finanças pessoais "Clube do Pai Rico".

A USP e o Exame da Ordem



Neste domingo foi realizado mais um exame da Ordem dos Advogados – prova obrigatória para que o bacharel em Direito exerça a profissão de advogado – o segundo de que São Paulo participa.


A princípio seria mais uma prova. Porém, o interessante é o resultado.

Veja a vexatória posição do Estado de São Paulo (onde em tese estariam as melhores escolas do país): no penúltimo lugar com apenas 15% de aprovação. Na frente apenas de Mato Grosso.


Interessante ainda é verificar que os quatro primeiros lugares são ocupado por estados do Norte e Nordeste nesta ordem: 1º Ceará, 2º Paraíba, 3º Sergipe, 4º Roraima e 5º Bahia.


A Faculdade de Direito do Largo do São Francisco (USP), tida como a melhor do Brasil – por onde passaram Ruy Barbosa, Prudente de Morais, Campos Salles, Washington Luis, Jânio Quadros, Rodrigues Alves, Castro Alves, Álvares de Azevedo e José de Alencar – ficou em 11º lugar no ranking das faculdades, atrás das Federais de Brasília, Bahia, Santa Catarina, Sergipe, Paraná, Pernambuco, Paraíba, Fluminense, Estaduais do Rio de Janeiro e de Feira de Santana.


Veja, amigo navegante, que a Bahia tão menosprezada pelos paulistas – que costumam falar em “baianada”, “isso é coisa de baiano” – não só ocupa a vice liderança no ranking dos estados, como também tem duas faculdades de Direito melhores que a tão badalada SanFran.


O argumento de José Serra de que o ensino de São Paulo é ruim por conta da migração cai por terra diante desses fatos.


Ao contrário, é o Estado de São Paulo que derruba o índice de aprovação do exame da Ordem dos Advogados do Brasil.


O exame de ontem tende, novamente, a evidenciar a decadência da qualidade do ensino no Estado mais rico da Federação (por enquanto).


Estado que há 15 anos é (des)governado pelo PSDB.


Texto meu publicado na site Conversa Afiada, do jornalista Paulo Enrique Amorim.

sexta-feira, 17 de setembro de 2010

Financiamento ou Consórcio



O princípio do consórcio de imóveis, como o de veículos, é simples: você define um valor que deseja receber de acordo com o tipo de imóvel que tem em vista e adere a um grupo. Uma empresa administradora de consórcio tem o prazo de 90 dias para formar um grupo que comporte um número predeterminado de consorciados.


Como norma genérica, as administradoras obtêm o número de consorciados por grupo multiplicando por dois o número de meses previstos. Assim, no caso de imóveis, se o prazo do grupo for de 180 meses (15 anos), o número mínimo de cotistas será de 360.

Só quando 70% das cotas estiverem vendidas, esse grupo poderá realizar a assembléia inaugural e passar a juntar dinheiro, por meio do pagamento de prestações, para comprar o imóvel de cada um.

Prós e contras

A grande vantagem dos consórcios sobre os financiamentos bancários é terem taxas de correção muito mais baixas. Comparados ao SFH (Sistema Financeiro da Habitação), leva vantagem ao possibilitar a compra de um segundo imóvel financiado.

Mas, ao contrário dos planos de financiamento convencionais oferecidos por bancos, o consórcio tem o inconveniente de fazer o cotista ficar esperando a vez de ser contemplado com a carta de crédito que lhe dará direito ao imóvel. Isso pode acontecer até o último mês de vida do grupo, ou seja, após 12 ou 15 anos.

Cartas de crédito

As administradoras contemplam os cotistas de um grupo de consórcio com um crédito em dinheiro. Os valores das cartas vão, em média, de R$ 20 mil a R$ 180 mil. Os prazos de financiamento não são predeterminados, mas, como um imóvel é um bem de valor elevado, o prazo costuma ser longo, de 150 ou 180 meses, como em outros financiamentos imobiliários.

Se a situação financeira do grupo está em ordem, as administradoras entregam duas cartas de crédito por mês --em geral, uma por sorteio e outra por lance. O contemplado pode escolher um imóvel em qualquer cidade brasileira e indicar quando vai adquiri-lo e qual o nome do vendedor. O consórcio, então, compra o imóvel no valor da carta de crédito.

A exigência é que o imóvel, novo ou usado, esteja pronto, com documentação completa. O motivo dessa precondição é o fato de o imóvel permanecer hipotecado --uma garantia da administradora-- até que o cotista pague todas as prestações contratuais.

Como agir para aderir

Antes de mais nada, faça uma boa pesquisa sobre as administradoras de consórcio, assim como deveria fazer com qualquer profissional ou empresa especializada. Você precisa ter certeza da idoneidade e da saúde financeira delas. Mantenha-se sempre em dia com o assunto, acompanhando o noticiário dos jornais.

Ao mesmo tempo, peça informações às próprias administradoras sobre os percentuais que elas costumam aplicar para obter as taxas cobradas mensalmente. Elas têm a liberdade de fixar percentuais de taxa de adesão, de administração e do fundo de reserva, os quais variam bastante de uma a outra administradora e, portanto, pesam em maior ou menor grau em suas prestações.

Tendo interesse em entrar num grupo de consórcio já formado, verifique a situação financeira dele, além de pesquisar a idoneidade da administradora.

Se, por exemplo, as parcelas não estiverem sendo pagas por alguns consorciados, a administradora não terá condições de contemplar outros consorciados, por não poder pagar os imóveis indicados por eles. As administradoras são obrigadas a informar aos interessados a situação real do grupo de consorciados.

Feita a escolha que lhe parecer mais sensata, não deixe de participar da assembléia inaugural --em que são apresentados o valor das parcelas e as condições do contrato e eleitos três consorciados como representantes do grupo-- e das reuniões mensais --em que são apresentados e debatidos assuntos de interesse comum.

Prestações e taxas

As prestações são compostas pela soma de:

  • uma parcela de fundo comum;
  • uma taxa de administração;
  • uma parcela relativa ao seguro de vida; e
  • uma parcela referente a um seguro de quebra de garantia ou a um fundo de reserva.

Fundo comum

A parcela do fundo comum é a maior contribuição mensal de todo consorciado para a formação de um fundo que comprará os imóveis. Primeiro se acha o percentual que definirá a parcela: o percentual total do bem (100%) dividido pelo tempo de duração do grupo (número de meses contratuais) é igual ao percentual do fundo comum.

Assim, num plano de cem meses, o percentual será de 1%. Você encontra a parcela mensal do fundo aplicando esse percentual, 1%, ao total financiado, por exemplo, R$ 30 mil. Sua parcela será, portanto, de R$ 300.

Taxa de administração

É o pagamento à administradora por seu serviço de formação, organização e gestão do grupo. O percentual da taxa de administração deve constar obrigatoriamente do contrato de adesão. Livremente fixada pelas administradoras, varia bastante: fica em geral entre 10% e 24% do valor do imóvel e é diluída ao longo do prazo do consórcio.

Quando é muito alta, provavelmente engloba a taxa de seguro de quebra de garantia, que tem a mesma função que o fundo de reserva. É importante que você esclareça o que será pago e que isso conste do contrato.

O cálculo da taxa de administração é parecido com o da parcela do fundo comum. Se a taxa estipulada for de 15% e o prazo do grupo for de cem meses, o percentual da taxa será 0,15%. E 0,15% do valor do bem --no nosso exemplo, R$ 30 mil-- significa R$ 45. Essa é a taxa de administração em reais, acrescida à parcela do fundo comum.

Algumas administradoras cobram uma taxa de adesão ao consórcio, paga à vista ou em parcelas e somada às primeiras prestações. O percentual cobrado como taxa de adesão é também aplicado livremente, mas deve ser descontado do percentual atribuído à taxa de administração, que obrigatoriamente consta do contrato.

Fundo de reserva e seguro

O dinheiro recolhido nas prestações para constituir um fundo de reserva tem a função de manter o grupo financeiramente estável, na eventualidade de alguns cotistas deixarem de pagar suas prestações.

Nem sempre as administradoras cobram a taxa de fundo de reserva. Preferem, às vezes, uma taxa relativa ao seguro de quebra de garantia, que tem o mesmo fim. Em todo caso, a cobrança e o percentual aplicado devem constar do contrato.

O cálculo da parcela relativa ao fundo é feito de forma similar aos anteriores, e o valor total da contribuição pode chegar a 5% do valor do imóvel, diluído ao longo do período de financiamento. No final do prazo do consórcio, o dinheiro do fundo não utilizado deve ser corrigido monetariamente e distribuído aos cotistas.

Reajuste das parcelas

As parcelas e o valor do bem desejado são reajustados anualmente de acordo com o INCC (Índice Nacional da Construção Civil), que reflete as alterações nos preços dos materiais de construção. Algumas administradoras, especialmente as que só atuam num único Estado, às vezes dão preferência ao índice apurado em cada local pelo SindusCon (Sindicato da Indústria da Construção Civil).

Comparativamente, nos últimos anos o INCC tem sido bem mais baixo do que o percentual de reajuste de prestações de financiamentos imobiliários feitos por bancos. Na comparação mostrada na tabela anterior, levamos em conta juros anuais de 12% acrescidos do percentual da TR, índices normalmente utilizados pelo sistema financeiro no crédito imobiliário.

Inadimplência

Os consorciados que deixem de pagar um número de prestações seguidas estipulado em contrato --em geral duas-- são excluídos do grupo. As quantias que eles efetivamente pagaram antes disso serão devolvidas, mas apenas no final do prazo de financiamento contratado e com um desconto pelo prejuízo causado ao restante do grupo.

Se deixa de pagar as prestações após receber o imóvel, o consorciado pode perdê-lo, já que o bem está hipotecado. Nesse caso, o imóvel vai a leilão, e o valor obtido na venda serve para cobrir o saldo negativo.


Fonte: Folha Imóveis

quinta-feira, 16 de setembro de 2010

Procura por consórcio imobiliário aumenta 8,6% em julho

Diário do Grande ABC

13.9.2010


O número de participantes ativos de consórcios imobiliários ultrapassou 565 mil no mês de julho, o que significa crescimento de 8,6% em relação aos 520,6 mil consorciados registrados no mesmo mês do ano passado. Do universo de cotistas, cerca de 40 mil foram contemplados com a casa própria nos sete primeiros meses do ano, com negócios de R$ 11,6 bilhões.

Os números são da assessoria econômica da Abac (Associação Brasileira de Administradoras de Consórcios) e revelam que foram comercializadas 130 mil novas cotas de janeiro a julho, levando o setor a contabilizar recordes seguidos de procura pelo sistema de consórcios. Os números ainda são preliminares, mas sinalizam que o crescimento dos consórcios acompanha a tendência do mercado imobiliário como um todo, que cresce a passos largos a cada mês.

FLEXIBILIDADE

Para o presidente executivo da entidade, Paulo Roberto Rossi, a expansão dos consórcios imobiliários no Brasil será ainda maior, a partir de agora, uma vez que o conselho curador do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) flexibilizou um pouco mais o uso do saldo do trabalhador para essa categoria de investimento. De acordo com a resolução publicada no dia 3, o consorciado contemplado com a casa própria agora pode usar o saldo vinculado no FGTS para amortização ou liquidação da sua dívida com o consórcio.

Segundo Rossi, a medida aumenta as possibilidades do consorciado trabalhador amortizar, liquidar e pagar parte das prestações de consórcios imobiliários com o saldo da conta vinculada do FGTS.

"Acreditamos que o sistema de consórcios continuará tendo maior procura por aqueles que desejem adquirir sua casa da forma mais econômica, sem pagar juros", afirma o presidente da entidade

QUEM TEM DIREITO

Para ter direito ao benefício, porém, o trabalhador não pode ser proprietário de imóvel residencial no local em que reside nem ter financiamento ativo do SFH (Sistema Financeiro da Habitação) em qualquer parte do País.

Além disso, o imóvel adquirido com a carta de crédito deve estar situado onde o consorciado trabalha ou reside há mais de um ano (incluindo os municípios da mesma região metropolitana).

É preciso também ser imóvel residencial urbano e respeitar o limite de avaliação estipulado pelo SFH, que atualmente é de R$ 500 mil.